Nutzen Sie die Erfahrung des IMMO-FLÜSTERERs für alle technischen Fragen zu Ihrer neuen Wohnung - bei einer gemeinsamen Besichtigung.

Fragen zur WOHNUNG selbst:

• Auf welchem technischen Standard ist die Wohnung selbst?
• Gibt es genügend starke Anschlüsse für Waschmaschine, E-Herd oder Geschirrspüler? 220V oder 400V möglich?
• Ist die Heizung ausreichend und zeitgemäß?
• Schließen die Fenster und Türen ordentlich ? Beschläge renovierbar ?
• Hängen die Decken durch, sind die Böden trittfest und renovierbar ?
• Ist ein Umbau der Wohnung, so wie ich ihn mir vorstelle, technisch überhaupt möglich?
• Zimmer-Aufteilung?
• Grundriss-Varianten? Zusammenlegung von Wohnungen? Tragende Wände ?
• Abfluss-Situation: Wo ist ein Abfallstrang? Bad/WC-Einbau überhaupt möglich?
• Hellhörige Wände und Decken – kann man was dagegen tun?
• Ist ein Balkonzubau überhaupt möglich (Bauordnung...)?
• Ist ein Deckendurchbruch technisch möglich – z.B. zum Dachgeschoss?
• Lage der Kamine: sind Thermen, Lüftung, offener Kamin überhaupt möglich ?
• Ist die Gasleitung in der Wohnung dicht ?
• Hält der Verputz an Decken und Wänden ?
• Ist die Wohnung gut wärmegedämmt ?

Als Faustregel gilt: Wenn man die jährlichen Heizkosten durch die Anzahl der Quadratmeter der beheizten Fläche dividiert und der Wert

größer als 10 €/m² ist, sollte man Maßnahmen zur Wärmedämmung ins Auge fassen.

Fragen zu den ALLGEMEINFLÄCHEN bei mehreren Eigentümern:

• In welchem technischen Zustand ist das Haus?
• Zustand des Hauskanals bzw. der Gas-, Wasser- und Stromleitungen ?
• Feuchtigkeit im Keller, Kosten von Trockenlegungsverfahren ?
• Mauerwerk: Gibt es Setzungsrisse oder Wölbungen? Sind die Fundamente für eine Aufstockung belastbar genug?
• Telefon-, Kabel-TV und Internet-Anschluss im Haus vorhanden ?
• Dach: Auf Beschädigungen und Korrosion prüfen. Gibt es undichte Stellen ?
• Zustand der Kaminköpfe, Dachrinne und WC-Fallrohre ?
• Muss der Dachstuhl erneuert werden?
• Neue Fassadenmalerei einfärbig, mehrfärbig inkl. Gerüst notwendig?
• Zustand der Außenfenster, Renovierung oder Austausch ?
• Kann ein fehlender Lift überhaupt eingebaut werden? Kosten ?
• Zustand der Stiegenhausmalerei und Steigleitungen ?
• Gibt es eine Blitzschutzanlage ?
• Sind die Wasserleitungen dicht ?
• Sind Bleirohre auszutauschen?
• Zustand des Eingangstores, der Wohnungseingangstüren, Gegensprechanlage ?
• Wurden in letzter Zeit Reparaturen durch-geführt ?

Grundsätzlich werden Sanierungsmaßnahmen bei Gebäuden ab einem Alter von 15 bis 20 Jahren notwendig...

Erstellen Sie mit dem IMMO-FLÜSTERER eine verbindliche Kostenschätzung für folgende Wohnungs-Umbaukosten:

• Baumeister
• Installateur
• Elektriker
• Fliesenleger

• Tischler
• Bodenleger
• Maler & Anstreicher
• Schlosser Glaser

• Entrümpler
• Baukoordinator
• Architekt

Ermitteln Sie gemeinsam mit dem IMMO-FLÜSTERER die Gesamtkosten Ihres geplanten Ankaufs:

Kaufpreis der Immobilie

• ? Kaufpreis der Wohnung
• ? Renovierungskosten der Wohnung innen
• ? Zu übernehmende Renovierungs- und Erhaltungskosten gebäudeseitig (z.B. Lift, Fassade, Stiegenhausmalerei, Steigleitungen, Dachrinnen, Kamine...)

Nebenkosten

• ? Maklerprovision (3 % des Kaufpreises + 20 USt.)
• ? Grunderwerbssteuer (3,5 % des Kaufpreises)
• ? Grundbucheintragungsgebühren (1,1 % des Kaufpreises)
• ? Hypothekardarlehen (Eintragung der Hypothek ins Grundbuch ca. 1,2 % der Darlehenssumme)
• ? Vertragserrichtungskosten (Notar, Rechtsanwalt) ca. 1-4 % des Kaufpreises
• ? Rechtsberatung (Rechtsanwalt)
• ? Beglaubigungskosten der Unterschriften bei den Verträgen (Notar)
• ? Kosten der Lastenfreistellung
• ? Kosten einer Bankgarantie
• ? eventuelle Kosten der Parifizierung oder Nachparifizierung

Laufende Zahlungen

• ? Betriebskosten
• ? Rücklagen für Hausreparaturen
• ? Darlehensrückzahlung / Hypothekarkredit ev. in Fremdwährung
• ? Strom/Heizung/Warmwasser
• ? Telefon-/Internet-/Rundfunkgebühr
• ? Haushaltsversicherung

Klären Sie gemeinsam mit dem IMMO-FLÜSTERER folgende Fragen:

• Schlichtes Miteigentum oder parifiziertes Wohnungseigentum ?
• Kaufvertrag und Wohnungseigentumsvertrag erhalten ?
• Grundbuchsauszug überprüft ?
• In welche Pflichten steigt der neue Mit-Eigentümer ein ?
• Kosten der Parifizierung oder Nachparifizierung ?
• Benützungsbewilligung, Fertigstellungsanzeige, Bauaufträge, Widmungen, Konsens-Pläne,...Was ist bisher offiziell genehmigt ?
• Kosten der Kaufvertragserrichtung ?
• Sind die Zusagen des Verkäufers verbindlich und rechtskräftig ?
• Wie stellt man ein Kaufanbot richtig ? Welche Klauseln sind wichtig ?

Bestandteile eines Kaufvertrags

1. Name und Daten der Vertragspartner
2. Genaue Bezeichnung/Beschreibung des Vertragsgegenstandes
3. Übergabetermin und Trennung der laufenden Kosten (z.B. Grundsteuer)
4. Wie und wann erfolgt die Zahlung des Kaufpreises?
5. Treuhandlösung über die Zahlung des Kaufpreises
6. Zusage des Verkäufers über die Lastenfreiheit der Liegenschaft,....auch von außerbücherlichen Lasten und Mietrechten
7. Vereinbarung, wer die Kosten der Vertragserrichtung trägt.
8. "Aufsandungserklärung" (= Zustimmung des Verkäufers, dass das Eigentumsrecht übertragen ....werden kann - notwendig für die Grundbuchseintragung)
9. Beglaubigung der Unterschriften
10. Deviseninländererklärung

Begründung von Wohnungseigentum

Im Normalfall sind vier Schritte erforderlich:

1. Bescheinigung der Baubehörde (bewilligter Einreichplan der MA 37) oder Gutachten eines Sachverständigen über die Anzahl der selbstständigen wohnungseigentumsfähigen Objekte der Liegenschaft.
2. Die Nutzwertfestsetzung ("Parifizierung")
3. Wohnungseigentumsvertrag: Ein schriftlicher Vertrag aller Wohnungseigentumsbewerber und Miteigentümer der Liegenschaft, in dem einvernehmlich und zustimmend die Begründung von Wohnungseigentum auf der Liegenschaft vereinbart wird.
4. Grundbücherliche Eintragung (Verbücherung) des Wohnungseigentumsvertrages.

Erst mit der Verbücherung wird Wohnungseigentum begründet.

Beurteilung der Lage / Infrastruktur

• Welche Tendenzen in der Stadtentwicklung gibt es für diese Gegend?
• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ?
• Welchen Wiederverkaufswert hat eine Wohnung in diesem Bezirk ?
• Geplante Hochhäuser, Fabriken in dieser Gegend?
• Hat das Haus einen Garten, Bäume im Hof, Lichtsituation im Sommer & Winter?
• Himmelsrichtung des Gebäudes, der Wohnung ?
• Öffentliche Verkehrsmittel, Straßenbahnen, U-Bahnen ?
• Parkplatzsituation, Tiefgarage, Parkhäuser in der Nähe, Parkpickerl ?
• Kindergärten, Schulen, Spielplätze ?
• Freizeiteinrichtungen, Parks oder Grünflächen ?
• Geschäfte und Einkaufszentren in der Nähe ?
• Ruhelage, Betriebslärm, Verkehrslärm, Einflugschneisen ?
• Wind- und Wetterseite ? Geruchsbelästigung ?
• Handymasten in der Nähe oder am Dach ?
• Gibt’s "Erdstrahlen, Wasseradern, Stromfelder..." eventuell Wünschelrutengeher ?
• Wie hellhörig ist die Wohnung? (z.B. 70er-Jahre Plattenbau)

Ausstattung des Objektes

Gemeinschaftsanlagen

• ? Aufzug
• ? Grünanlage
• ? Spielplatz im Hof
• ? Waschküche
• ? Sauna
• ? Schwimmbad
• ? Gemeinschafts- und Hobbyräume
• ? Abstellräume für Kinderwägen und Fahrräder
• ? Garage oder Abstellplatz für Kfz

Zubehör

• ? Keller-, Dachbodenanteil
• ? Gartennutzung
• ? Garage oder Abstellplatz

Ausstattung der Wohnung

• ? Nutzfläche
• ? Anzahl der Räume
• ? Balkon
• ? Terrasse
• ? Loggia
• ? Lage der Räume
• ? Stockwerkslage
• ? Straßen- oder hofseitig? (Lärm?)
• ? Belichtung;Himmelsrichtung
• ? Bodenbeläge, Fliesen ?
• ? Sanitäranlagen
• ? Küche
• ? Andere Räume
• ? Beheizung und Warmwasser
• ? Elektroinstallationen
• ? Fenster
• ? Türen
• ? Anschlüsse (Waschmaschine, TV...)

Die Hausverwaltung ist zuständig für...

• Auskunft über geplante Investitionen: Die Investitionsrücklage kann durch einfache Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. Achtung: hier sitzt man mit den Hausparteien in einem Boot.
• Auskunft über die Mietzinsreserve
• Miet- und Versicherungsverträge
• Auskunft über die Betriebskosten und deren Aufschlüsselung
• Frühere Beschlüsse der Hauseigentümergemeinschaft
• Schulden von Miteigentümern gegenüber der Hausgemeinschaft
• Zahlungs- und Abgabenverpflichtungen der Hausgemeinschaft oder einzelner Miteigentümer an Dritte (z.B. Behörden)
• Generalvollmachten für die Hausparteien bei Versicherungen, Behörden...
• Auskünfte über Kamine in Zusammenarbeit mit dem Kaminkehrer
• Auskünfte über Abfallstränge gemäß Konsensplänen
• Konsenspläne
• Wohnungseigentumsvertrag. Dieser enthält:
• Namen der Miteigentümer
• Bezeichnung der Liegenschaft
• Bezeichnung der Wohnungen und ihrer Nutzwerte
• Erklärung, dass sich die Miteigentümer gegenseitig Wohnungseigentum einräumen
• Regelung über die Nutzung der allgemeinen Teile (Hobbyraum, Keller, Garten...)
• Notierung von Rücklagen etc.

Überprüfen Sie als Mieter gemeinsam mit dem IMMO-FLÜSTERER Ihre neue Miet-Wohnung auf Kategorie und Umbaukosten:

Kategorie A:

Brauchbarer Zustand; mindestens 30 m²; Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC, Bad oder Badnische, Warmwasser für Bad und Küche und automatische Heizung.

Kategorie B:

Brauchbarer Zustand; Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC, Badraum oder Badnische, keine Heizung.

Kategorie C:

Brauchbarer Zustand; Wasserentnahmestelle und WC, kein Bad, keine Heizung.

Kategorie D:

Sind alle Wohnungen in denen eine Wasserentnahmestelle oder ein WC bzw. beides fehlt. Weiters alle Wohnungen, die bei Mietbeginn

unbrauchbar waren.

Kategorieausgleich: z.B. kann eine vorhandene Gasetagenheizung einen fehlenden Vorraum ersetzen, somit wäre eine derartige Wohnung

Kategorie B.

Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus der laufenden Miete und den Einmalzahlungen:

Laufende Miete

• ? Hauptmiete (befristet oder unbefristet)
• ? Untermiete
• ? Betriebskosten
• ? Kosten für Gemeinschaftsanlagen (z.B. Garten, Hobbyräume...)
• ? Strom/Heizung/Warmwasser
• ? Telefon-/Rundfunkgebühr
• ? Haushaltsversicherung

Einmalige Zahlungen

• ? Maklerprovision
• ? Ablöse
• ? Kaution
• ? Mietzinsvorauszahlung
• ? Finanzierungsbeitrag
• ? Vertragserrichtungskosten
• ? Vergebührung des Mietvertrages
• ? Renovierungskosten in der Wohnung (Ablösbar vom Hausherrn?)

RECHTSANWALT

Dr. Herwig Schönbauer

Martinstraße 21, 1180 Wien

Tel: 40 20 223, Fax: 40 20 223-50

www.schoenbauer-law.com

„Immobilienjurist und unerlässlicher Berater

bei Kaufverträgen.“

NOTARIN

Mag. Martina Bernegger

Hollandstraße 18, 1020 Wien

Tel: 216 08 82, Fax: 214 58 00

E-Mail: office@notariat-bernegger.at

„Sehr kompetente Notarin,

erstellt und kontrolliert auch Kaufverträge.“

BAUSACHVERSTÄNDIGER

DI (FH) Karl Voitl

Döblinger Hauptstraße 28, 1190 Wien

E-Mail: karl.voitl@voitl.com

www.voitl.com

STATIKER

Büro Professor Dipl. Ing. Dr. Techn. Gerhard Kraml

Zivilingenieur für Bauwesen

Techniker Kaspar Heidler

1150 Wien, Eduard-Süss-Gasse 26/30

E-Mail: kaspar_heidler@gmx.at

BAUMEISTER

Hans Huber Bau-GmbH

Kontakt: Herr Baumeister Hans Huber

Jagdgasse 27/6, 1100 Wien

Tel: 602 44 53, Fax: 602 44 53 – 22

www.huberbau.at

„Erfahrener Stadtbaumeister. Fassaden,

Komplettsanierungen von Zinshäusern.

oder

Bau & WohnService Giefing KG

Kontakt: Herr Baumeister Rudolf Giefing

Kantnergasse 62-66, 1210 Wien

www.giefing.co.at

„Flexible Baufirma für Neubauten,

Geschäftslokale und Fassaden.“

WOHNUNGS-RENOVIERER

HAUS&HEIM Renovierungs- & Vermittlungs-GmbH

Leopold-Moses-Gasse 8/13, 1020 Wien

Tel: 713 27 00 , Fax: 713 27 00 – 99

E-Mail: office@hausundheim.at

www.hausundheim.at

„Spezialist für günstige und kompetente Wohnungsrenovierungen im Altbau/Neubau, Umplanungen, Einreichungen.“

TROCKENBAU-FLIESENLEGER-PARKETTSCHLEIFER-BAUTISCHLER

HAUS&HEIM Renovierungs- & Vermittlungs-GmbH

ELEKTRIKER

Fa. Elektro Karl Kosa

Kontakt: Herr Karl Kosa

Hörnessgasse 22, 1030 Wien

Tel: 714 59 46, Fax: 714 32 20

www.kosa.at

INSTALLATEUR

Fa.  Mannsbart GmbHh

Kontakt: Herr Thomas Mannsbarth

Liechtensteinstraße 110, 1090 Wien

Tel: 315 46 60

www.mannsbarth.at

MALER & ANSTREICHER

Fa. Ana Evic

Kontakt: Herr Mirko Evic

Aßmayergasse 56/2, 1120 Wien

E-Mail: evic@maler-evic.at

BAUM- & GARTENSERVICE

Fa. Christoph Brunner

Tel: 0680 311 80 83

Lassen Sie sich vom IMMO-FLÜSTERER die relevanten Vor- und Nachteile Ihres geplanten Wohnungskaufes zeigen, um eine vernünftige Kaufentscheidung zu treffen. Nutzen Sie die über 20-jährige Erfahrung eines neutralen Profis für eine technische, juristische und wirtschaftliche Beurteilung der neuen Wohnung. Und das zu einem unschlagbaren Preis. Nach über 300 Wohnungssanierungen weiß der IMMO-FLÜSTERER worauf es ankommt.

Bei gebrauchten Autos rechnet sich eine Ankaufsüberprüfung durch einen Automobil-Club (z.B. ÖAMTC). Dabei geht's um eine Probefahrt, Motor-Check, Typenschein, Zulassung, gültiges Pickerl... Der IMMO-FLÜSTERER bietet einen solchen Check beim Kauf einer Wohnung an. Prüfen Sie gemeinsam die Bausubstanz, Steigleitungen, Elektrik, Grundbuch, Verträge und Einreichpläne VOR dem Kauf!

Achtung beim Wohnungskauf! Attraktive Wohnungen enthalten manchmal die billigsten Baumaterialien. Erkennen Sie gemeinsam mit dem IMMO-FLÜSTERER "frisierte" Parkettböden, billige Baumarkt-Armaturen, nicht genehmigte Umbauten, verbotene Elektroleitungen...

Wohnungssuche ist wie Partnerwahl... Wir "verlieben" uns in eine Wohnung durch einen besonderen Ausblick, den sympathischen Grundriss, das helle Wohnzimmer, das noble Bad... Sind wir einmal richtig verliebt, so stören uns die Schwachpunkte kaum noch. Genau hier hilft der IMMO-FLÜSTERER als nüchterner Beobachter, sämtliche Aspekte der Wohnung in Ruhe zu durchleuchten.

Verkäufer, Makler, finanzierende Bank, Lebensversicherung, Architekt und Baufirma profitieren von Ihrem Kauf und werden Nachteile kaum erwähnen. Stehen Sie mit Ihrer Entscheidung nicht allein da. Der IMMO-FLÜSTERER bleibt neutral...ob Sie kaufen oder nicht. Sie sollen aber nur das Beste bekommen!

Wenn der Kaufpreis für die Wohnung (+Nebenkosten) plus die Renovierung (Wohnung innen) plus die Außenrenovierung (Stiegenhaus,Dach, ...)  unter dem marktüblichen Preis liegt - dann sollten Sie kaufen! Der IMMO-FLÜSTERER

Wenn Ihnen Parifizierung, Aufsandungserklärung, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Konsenspläne, Nutzwertgutachten, WE-Vertrag, Rangordnung, Lastenblatt, BTVG, MRG, WEG etwas "spanisch" vorkommen...... der IMMO-FLÜSTERER hilft.

Verlangen Sie mit Hilfe des IMMO-FLÜSTERERs gleich die richtigen Unterlagen vom Verkäufer um später für vergessene Infos nicht teuer zu bezahlen.